Devez-vous donner congé au locataire par lettre recommandée ou par acte de commissaire de justice ?

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Vous êtes-vous déjà trouvé dans la situation de vouloir donner congé au locataire, mais vous ne savez pas exactement comment vous y prendre ? Recommandé ou acte de commissaire de justice ? Dans cette vidéo, je vous dis pourquoi donner congé par recommandé est une mauvaise idée à mon sens : il faut privilégier le congé par commissaire de justice.

Aujourd’hui on va parler du congé, et vraiment en particulier du congé en bail d’habitation classique donc dans le cadre de la loi du 6 Juillet 1989. 

Vous savez qu’en tant que propriétaire, que vous ne pouvez donner congé que pour des motifs limitativement énumérés :

• pour la reprise du bien, dans des conditions très strictes,

• pour vendre le bien, sachant que vous n’êtes pas du tout obligé de vendre le bien vide d’occupation, mais bien évidemment le législateur est conscient que s’il est vide, ça permettra une vente accélérée si vous avez besoin de trésorerie. C’est donc un congé qui est permis pour vous.

• et en cas de motifs légitimes et sérieux.

Je ne vais pas rentrer dans le détail aujourd’hui, ce n’est pas l’objet de la vidéo. Si ce sujet vous intéresse, je pourrai vous expliquer plus en détail les motifs qui vous permettent de donner congé à votre locataire.

Si vous êtes dans un des cas énumérés par la loi que je vous ai rappelés brièvement, il faut maintenant vous poser la question du délai. 

Le délai pour donner congé est très strictement réglementé.

Je vous invite à vous reporter à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 en cliquant ici. C’est un délai qui est impératif. 

Pour cela, surtout, si vous avez le moindre doute, n’hésitez pas à consulter un commissaire de justice, un avocat. 

Ils vous diront s’ils souhaitent vous facturer quelque chose ou non pour cette consultation, et ils vous le diront avant la consultation bien évidemment.

La difficulté quand ce sont les premières fois que vous donnez congé, c’est que le calcul en termes de mois est particulier. Ce n’est rien de compliqué au fond, mais il faut savoir que c’est “de quantième à quantième”, c’est-à-dire que vous prenez le numéro du jour du point de départ du délai et vous comptez vraiment le moment.

Par exemple, si vous devez donner congé avec un délai de 6 mois minimum et si la date à laquelle il faut donner congé c’est le 15 décembre, vous comptez “moins 6 mois”, donc ce sera le 15 juin.

Le 15, c’est le même quantième.

Donc une fois ces questions de motifs et de délais évacuées, la loi vous donne la possibilité de donner congé à votre locataire par lettre recommandée avec avis de réception. Ce sont ces fameux bordereaux jaunes et gris qui ne sont pas très chers.

Vous avez votre enveloppe, votre papier sur lequel est rédigé le congé :

• Soit vous trouvez un modèle sur internet

• Soit vous le rédigez vous-même

C’est à vous de voir. Veillez à bien respecter les mentions obligatoires. Je vous invite toujours à vous rapprocher d’un professionnel pour ça.

Je récapitule :

• Vous avez rédigé votre lettre,

• Vous la mettez sous pli,

• Vous envoyez le recommandé,

Ça vous aura coûté entre 5 et 7 €. Les tarifs peuvent augmenter, je ne les connais pas par cœur. Mais en tout cas pour moins de 10 € vous pouvez donner congé à votre locataire.

Sauf que :

• Est-ce que ne vous êtes pas trop proche du délai ?

• Pourquoi ? Parce que quand vous envoyez un recommandé, pour ceux d’entre vous qui n’ont peut-être pas été attentifs à cela, La Poste garde quand–même 15 jours au bureau la lettre recommandée. Elle avise votre locataire rapidement, en général sous 2-3 jours avec un avis dans sa boite, qu’il a 15 jours pour récupérer son recommandé. Mais pensez que votre locataire peut travailler lors des courts horaires d’ouverture de La Poste…

Donc ce n’est pas forcément évident de récupérer le recommandé en 15 jours, ça passe vite.

Donc certes, cette solution du recommandé est très bien, mais attention, si vous êtes trop proche du délai, ce n’est pas la solution.

Pourquoi ?

L’explication juridique est assez simple. C’est l’article 668 du Code de procédure civile

. 

Pour être claire, la loi considère 

à votre égard que la date du congé sera la date à laquelle vous,vous envoyez le recommandé, mais à l’égard du locataire, la date du congé sera la date de réception

.

Donc est-ce que vous me voyez venir ? 

Si vous êtes trop proche du délai, il est possible que vous vous pensiez avoir largement les 6 mois pour donner congé, mais votre locataire va récupérer votre recommandé 5 mois et 3 semaines avant la date. Et là on n’a pas les 6 mois, donc votre congé est nul.

Et qui dit congé nul dit “pas de congé”, c’est comme s’il n’existait pas. C’est comme si vous n’aviez pas donné congé, donc vous pouvez dire adieu à votre projet de reprise ou de vendre à vide d’occupation… 

C’est pour ça que j’ai une solution à vous proposer si vous êtes vraiment “short” dans le délai, et un bon plan en termes de coût :

 

Vous allez voir le commissaire de justice le plus proche du domicile de votre locataire,

• C’est-à-dire le commissaire de justice le plus proche du bien loué, qui vous appartient.

• Vous lui remettez le bail et tous les documents qui sont utiles pour la rédaction du congé, c’est à dire tous les échanges avec votre locataire, si par exemple vous avez eu connaissance du fait qu’il s’est marié entre temps, s’il vous en a informé clairement par recommandé notamment, dit la jurisprudence. Mais de manière générale, si vous savez qu’il est marié il vaut mieux aussi délivrer congé à l’autre personne parce qu’elle devient cotitulaire du bail par le mariage. Mais tout ça, le commissaire de justice vous l’expliquera.

Allez voir le commissaire de justice très rapidement avec ces documents-là en rédigeant une petite lettre de mandat, que vous souhaitez donner congé pour la fin du bail.

Quel est l’intérêt pour vous dans cette solution ? 

Tout simplement que votre congé aura bien la date du jour où le commissaire de justice était sur place. Et ce, que votre locataire soit là ou ne soit pas là. 

C’est la date du “transport sur les lieux” qui compte. 

Donc vous, vous êtes sûr que votre délai pour donner congé est bien respecté, et le locataire en aura connaissance grâce à un avis de passage laissé par le commissaire de justice (ou son clerc) dans la boite aux lettres et une copie du congé qui lui est envoyée le jour même ou le premier jour ouvrable suivant, par La Poste, en lettre simple. 

C’est tout l’avantage de l’acte du commissaire de justice.

Vous avez également un autre avantage très important à mon sens. 

Si vous avez un locataire qui ne veut pas trop partir et qu’il va essayer de contester votre congé ou autre, au moins le commissaire de justice est un professionnel des contrats de location, donc il mettra toutes les mentions nécessaires pour que votre congé soit valable et votre acte inattaquable.

Dernier point.

Peut-être le seul point “négatif”, c’est le coût. 

Évidemment ça ne va pas coûter 10€ un congé par commissaire de justice. Mais ça peut vous économiser plusieurs mois ou plusieurs années pendant lesquels vous serez obligé de continuer à louer le bien à votre locataire.

De la même façon, si je vous dis un coût d’acte, cela ne servira à rien parce que le tarif peut être différent d’une étude à une autre (le montant que j’ai en tête peut varier entre ce jour et le jour où vous regarderez la vidéo.) 

Il n’y a pas plus simple : vous téléphonez à plusieurs commissaires de justice et vous leur posez la question.

C’est l’un des rares actes qui n’est pas tarifé par le décret et l’arrêté qui réglementent le tarif des commissaires de justice (je vous donne les liens mais je vous invite vraiment à contacter un commissaire de justice pour lui demander le coût, variable d’une étude à l’autre).

N’hésitez pas à leur téléphoner, ils vous répondront sur ce point.

Cliquez ici pour accéder à l’annuaire des commissaires de justice. Pourquoi ne pas faire jouer la concurrence !

J’espère que vous aurez compris l’intérêt de l’acte de commissaire de justice notamment dans le cas d’un congé : c’est lui qui va pouvoir vous sauver le délai dans une telle procédure ! 

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Surtout, laissez-moi un petit pouce si vous avez aimé cette vidéo, à demain pour une nouvelle vidéo !