Sujet brûlant quand vous, en tant que propriétaire, avez d’autres projets, mais aussi quand vous (ou l’agence !) manquez le délai pour résilier le bail. Je vous partage deux pépites données par mon amie notaire sur le sujet, que vous devez connaître pour ne pas rester bloqué trois ans.
Vous connaissez les principes du bail commercial ? Cliquez ici pour lire mon article qui explique tout ce qu’il y a à savoir en 4 minutes.
Résilier le bail commercial avec une erreur de date ou très en avance
Cette solution est tirée d’un article de Lexis Nexis, des éditions juridiques et pratiques destinées aux professionnels et étudiants.
En cas d’erreur de date, le congé ne devient pas nul, mais ses effets sont reportés à la première date utile pour laquelle le congé a été donné (CA Paris, 21 juin 2011, ou CA Paris, 7 déc. 2011). Mais la jurisprudence la plus récente semble changer de position et prononce la nullité d’un congé triennal lorsque le préavis n’est pas respecté (CA Paris, 13 mars 2013). Bref, mieux vaut éviter l’erreur… La solution donnée dans ce cas n’étant pas toujours la même !
Lexis Nexis indique qu’il est possible de donner congé bien à l’avance, par exemple un, deux ou même trois ans (Cass. 3e civ., 9 nov. 1981). Un congé signifié en avance n’est pas en lui-même abusif ou frauduleux (CA Paris, 20 juin 2012).
Photo Fabien Bazanegue
Résilier le bail commercial à l’amiable
Le CRIDON (Centre de recherches, d’informations et de documentations notariales) de Paris nous apprend une autre chose très intéressante. Il mentionne un arrêt de la Cour de cassation qui vise le décret du 30 septembre 1953. Sachez qu’aujourd’hui, ce texte est dans le Code de commerce, tout simplement aux articles habituels pour le congé commercial (L.145-1 et suivants du Code de commerce). La prochaine phrase est dite en langage “juridique” donc allez directement à la phrase en gras pour bien comprendre si vous avez déjà mal au crâne. La 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a, le 18 mai 1994, décidé que les articles qui sont aujourd’hui dans le Code de commerce, “garantissant au titulaire d’un bail commercial le droit au maintien dans les lieux jusqu’au terme convenu, n’interdisent pas au bailleur d’obtenir amiablement le départ anticipé du locataire et que l’engagement, pris par la société … de livrer les locaux libres de toute occupation à une date antérieure à celle de l’expiration du bail, n’avait pas une cause illicite. La Cour d’appel […] en a justement déduit que l’obligation de la société … au paiement de la pénalité convenue n’était pas sérieusement contestable”.
Autrement dit, propriétaire et locataire peuvent parfaitement s’entendre et décider ensemble d’une date de départ, le propriétaire monnayera un peu pour compenser la “perte” du locataire. Pourquoi il met la main au porte-monnaie ? Pour les raisons expliquées ici 😉
Je vous reproduis l’extrait de la fiche CRIDON sur cette solution très importante à connaître en tant que propriétaire d’un local commercial. “La question de la validité de la résiliation amiable des baux soumis à des règles d’ordre public a été soumise au Comité de consultation du CRIDON de Paris qui s’est réuni le 20 avril 2017. Après avoir entendu un bref rapport oral, le Comité a formulé les observations suivantes : il y a lieu de se référer à la jurisprudence de la Cour de cassation rappelée ci-dessus qui permet aux parties à un bail soumis à un statut d’ordre public de résilier amiablement et de façon anticipée le contrat de location. L’existence d’un droit de préemption au profit du preneur ne fait pas échec à la liberté des parties dès lors que leur volonté est sans équivoque et que leur consentement est éclairé.”
Conclusion du CRIDON de Paris et intérêt pour les propriétaires
Il n’est pas interdit au bailleur et au locataire de résilier amiablement le bail avant son terme, même si ce bail serait soumis à un statut d’ordre public. Le propriétaire payera, en principe, une indemnité d’éviction au locataire.
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