Effacer les impayés avec la location courte durée

Interview vidéo ! 

Aujourd’hui, j’interviewe un expert en immobilier : Julien Loboda du blog https://www.immobilier-meuble.fr/. Je sais que vous êtes nombreux sur le blog à consulter le sujet.

Claire Michel

Bienvenue dans cette vidéo. Je suis avec Julien du blog https://www.immobilier-meuble.fr/.

Julien Loboda

Bonjour à tous.

Claire Michel

Je suis ravie de t’accueillir sur la nouvelle chaîne YouTube. C’est un plaisir de te recevoir.

Julien Loboda

Merci de m’avoir invité.

Claire Michel

Donc Julien a un blog, il va vous expliquer tout ça. En quelques mots, est-ce que tu peux te présenter ?

Julien Loboda

Oui bien sûr avec plaisir ! Je m’appelle Julien, j’ai 32 ans. Comme l’a dit Claire, je suis l’auteur du blog https://www.immobilier-meuble.fr/. Je suis aussi investisseur immobilier. C’est un blog dans lequel je partage mes expériences. Je partage énormément de conseils surtout pour bien exploiter un bien en meublé, spécifiquement. J’aborde plusieurs aspects comme :

  • La location saisonnière

  • La comptabilité

  • Les démarches juridiques

J’essaie de balayer un petit peu tout ce qu’il y a attrait à l’investissement meublé.

Claire Michel

Parfait. Je vous invite à aller consulter son blog. Evidemment, on est sur mon blog donc moi c’est un petit peu moins glamour parce que justement, j’essaye d’aborder les problèmes et de vous apporter des solutions. Julien est spécialisé, vous l’avez compris, dans l’immobilier meublé et dans la location saisonnière. Donc finalement, tu limites un peu ton risque d’impayé. Est-ce que c’était un des critères pour choisir ce mode d’exploitation-là  ?

Julien Loboda

Oui exactement. Moi j’ai commencé avec la location longue durée. Mes deux premiers biens, je les ai exploités de cette façon parce que, comme tu l’as dit très justement, j’avais une grosse crainte quand j’ai commencé à investir : c’était les impayés de loyer. Et la dégradation de biens dans une moindre mesure mais quand-même, c’est ce qui m’a freiné pendant longtemps. Je n’osais pas me lancer dans l’investissement.

Claire Michel

A ce point ?

Julien Loboda

Oui parce qu’on entend toujours, soit l’entourage, soit les journaux, qui disent « Vous avez vu il y a encore un propriétaire qui a mis trois ans à récupérer ses loyers. » Mais ce qu’on ne nous dit pas, c’est que ça représente 2 ou 3% des gens, et qu’on nous parle toujours quand ça va mal mais jamais quand ça va bien.

Claire Michel

C’est très marginal finalement. C’est 97% de loyers payés. Mais c’est vrai qu’on en parle parce que quand un propriétaire est dans cette situation d’impayé, il y en a pour un petit moment…

Julien Loboda

C’est ça. Donc moi quand j’ai commencé j’avais un peu cette crainte. Je me suis mis dans la location saisonnière parce que ce qui est génial avec la location saisonnière, qu’on appelle aussi location courte durée, c’est que les loyers tombent avant que les locataires arrivent dans les lieux. Parce que simplement vous faites une activité de location à la nuit. Donc les clients payent au moment de la réservation. Donc vous percevez le loyer, vous avez l’assurance d’être payé. Et quand les clients rentrent dans votre appartement ou dans votre maison, vous savez que l’argent est déjà sur votre compteDonc ça c’est un vrai confort.

Claire Michel

Voilà, vous effacez en fait tout ce risque-là.

Julien Loboda

Alors après il y a le fait qu’on élimine aussi le risque de dégradations. C’est toujours pareil, récemment au nouvel an, il y a des gens qui ont loué leur Airbnb et qui l’ont retrouvé complètement saccagé. Ce qu’on nous dit moins, c’est qu’au nouvel an il y a certainement des milliers de gens qui ont loué un Airbnb et on n’en a pas parléDonc ce que je veux dire, c’est que les médias ne nous disent jamais « Regardez (je prends le cas extrême), il y a eu 10 000 logements loués ce mois-ci sur Airbnb et ça s’est très bien passé. ». Non ça on ne le dit pas.

La location saisonnière permet aussi de limiter le risque parce que quelqu’un qui vient en location saisonnière vient surtout pour dormir. La journée il n’est pas là. Soit c’est un touriste qui se promène, soit c’est quelqu’un qui est là pour le travail et qui donc bosse. Et concrètement il n’a pas le temps d’abîmer votre bien. Et comme il ne reste pas longtemps, vous faites un passage entre chaque locataire. Donc le bien reste entretenu et se dégrade beaucoup moins vite que dans une location classique.

Claire Michel

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Ok. Du point de vue du site internet, du style https://www.airbnb.fr/ ou https://www.abritel.fr/ (tu parles d’ailleurs sur ton blog des sites sur lesquels tu mets tes biens en location), ils t’apportent eux aussi une sécurité ou pas ? Comment ça se passe ? Est-ce que les pièces d’identité sont vérifiées ? Est-ce qu’il y a les avis de la communauté sur les locataires ?

Julien Loboda

Alors ça dépend des plateformes. Tu as Airbnb et Abritel qui, eux, fonctionnent comme ça. Il y a une vérification par pièce d’identité, avis de la communauté, qui sont très importants aussi dans la décision, parce que c’est vrai que quand on a quelqu’un qui réserve ou qui veut réserver chez nous et que les avis sont très bons, on ne se pose pas la question. On se dit « Ok ». Quand il n’y a pas d’avis ou que les avis sont négatifs, on réfléchit peut-être un peu plus.

De mémoire ces sites apportent aussi une garantie financière, c’est-à-dire que si la réservation a été faite par leur biais et payée en ligne, si jamais il y a un problème comme on a pu le voir récemment, il y a une garantie, une certaine limite de prise en charge des dégâts, des frais annexes, qui pourraient être liés à ça. 

C’est vrai qu’une plateforme comme Booking finalement fait juste l’intermédiaire entre le client et le propriétaire. C’est un peu plus compliqué. Déjà il n’y a pas d’appréciation, il n’y a pas de compte noté. C’est unilatéral. C’est un peu dommage sur Booking. Les clients notent les établissements mais les établissements ne notent pas les clients.

Claire Michel

Donc vous savez moins à qui vous avez à faire.

Julien Loboda

Oui alors après par expérience, Booking c’est une clientèle très professionnelle. On a quand-même beaucoup moins de problème que sur Airbnb ou Abritel.

Claire Michel

Evidemment. Et dans tous les cas ils payent en amont, toujours avant de venir.

Julien Loboda

Oui.

Claire Michel

Parfait. Est-ce que du coup dans ta carrière tu as rencontré des litiges ? Si oui lesquels ? Je pensais à une vidéo de travailleurs, d’ouvriers, ou si tu veux peut-être parler d’un autre cas et surtout de la solution que tu as pu trouver.

Julien Loboda

Non j’ai pas rencontré de vrais problèmes. Ça fait 4 ans que je le fais maintenant et je n’ai pas eu de soucis. Le petit problème que j’ai eu, dont je parlais dans cette fameuse vidéo, c’est pas méchant. C’est que j’ai loué mon appartement à des ouvriers peintre en bâtiment pendant 3 mois. Donc ils sont restés 3 mois, sauf que pendant 3 mois ils n’ont ni fait le ménage, ni lavé les draps etc. Bon. Quand j’ai récupéré l’appartement au bout de 3 mois, il était super dégueulasse. Excuse-moi, mais il était crade au possible. Les draps étaient noirs, j’ai dû les balancer et en racheter des nouveaux, c’était assez dingue.

Claire Michel

C’était glamour quoi !

Julien Loboda

Ah oui, mais là où j’avais bien géré le coup c’est que quand la réservation a été faite, c’est une société très sérieuse qui a réservé, j’avais déjà doublé le montant de la caution par rapport à d’habitude, j’avais pris 1 000€ de caution.

Et surtout la société m’avait dit « Ecoutez, s’il faut, on a une société de nettoyage qui travaille pour nous sur les chantiers, en fin de chantier. Si c’est vraiment trop crade on peut la faire passer à notre charge ».

Claire Michel

Donc ils sont passés à la fin du chantier dans l’appartement ?

Julien Loboda

Non. Ils ne sont pas passés pour le coup parce que c’était pas non plus catastrophique et que ça a fait bosser ma prestataire donc elle a eu du boulot pendant 2-3 jours quand même. Et comme j’avais pris une caution en conséquence, finalement j’ai juste gardé toute la caution, ce qui a largement couvert les frais de ménage.

Claire Michel

D’accord, très bien. Donc même en cas de problème on sait rebondir, et puis Julien vous donne des solutions sur son blog https://www.immobilier-meuble.fr 

Dernière question. C’est mon métier d’être juriste donc de me tenir au courant des lois, des changements de jurisprudence etc. Mais comment un propriétaire comme toi par exemple doit-il ou peut-il se tenir au courant ? Où est-ce que tu cherches les infos par exemple ?

Julien Loboda

Et bien écoute par tous les moyens possibles et imaginables.

  • Je lis beaucoup de blogs d’autres investisseurs, parce que c’est pas parce que je suis bloggeur que je suis forcément le premier au courant.

  • Il faut suivre l’actualité.

  • J’ai mon expert-comptable aussi qui me donne des choses, certes plus sur l’aspect comptabilité. Notamment il y a le RSI qui est tombé l’an dernier, ça c’est une nouveauté.

Claire Michel

C’est un réseau ?

Julien Loboda

Moi mon boulot en tant que bloggeur, c’est que je m’efforce de faire surtout c’est de transcrire ce qui est compliqué et pas sexy en quelque chose de compréhensible par tout le monde. Parce que tu prends la réglementation de la location saisonnière, les médias te balancent que c’est interdit et qu’on n’a plus le droit d’en faire, c’est totalement faux. C’est juste que c’est réglementé et qu’en fonction des villes où vous voulez le faire et de la façon dont vous voulez le faire, la réglementation n’est pas la même. Il faut juste être au courant de la réglementation pour faire ça dans les clous. Tout simplement.

Claire Michel

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Et le droit devient en fait un outil à votre service de votre succès, de votre prospérité.

Julien Loboda

Exactement. Tout à fait. Parce qu’il y a la réglementation et le côté légal de la chose, mais il y a aussi l’aspect de règlement de copropriété, j’en ai parlé il n’y a pas longtemps dans une vidéo.

C’est pas méchant mais si vous ne savez pas ce que vous avez le droit de faire ou pas dans votre copropriété, vous pouvez vous retrouver avec des mauvaises relations de voisinages, des propriétaires qui vont simplement vous interdire la location saisonnière, alors que si vous savez en amont les conditions dans lesquelles vous pouvez le faire ou ne pas le faire, vous avez déjà les arguments pour vous défendre, vous êtes beaucoup plus sûr de vous, et surtout vous êtes serein parce qu’on ne va pas vous empêcher de le faire.

Donc c’est un poids important. Mais c’est vrai que la législation et la réglementation sont à maîtriser quand-même.

Claire Michel

Faites comme Julien, si vous voulez vous tenir au courant allez faire un tour sur les groupes, activez votre réseau, rencontrez d’autres investisseurs. C’est la meilleure source d’informations après, bien sûr, les sites officiels. Moi non plus ce n’est pas vers les sites officiels que j’ai envie d’aller en premier. Bon j’y vais pour le travail bien sûr mais voilà, tenez-vous au courant. C’est vraiment un outil à votre service toutes ces questions juridiques.

Julien Loboda

Et je rajouterais même que des fois les sites officiels ne vont pas forcément avoir la réponse à des problématiques qui ont été rencontrées par des investisseurs. Je pense à la location saisonnière parce qu’on en parlait, mais on est sur des choses qui sont relativement récentes dans le monde de l’investissement. Ça existe depuis très longtemps mais ça explose depuis quelques années. Et des fois, les instances officielles n’ont pas forcément la réponse parce que c’est la première fois que tel cas de figure se présente à eux. Donc là c’est plutôt l’expérience d’un autre bloggeur ou d’un autre investisseur qui aura vécu la chose qui pourra dire « Moi ça s’est passé comme ça et voilà le dénouement de l’histoire, voilà comment ça s’est fini. ». C’est très important d’avoir une source d’informations la plus large possible

Claire Michel

Et puis un dernier conseil, je le dis souvent, n’hésitez pas à décrocher votre téléphone ou à aller rencontrer un huissier de justice ou un avocatCertains font des consultations juridiques plus ou moins longues, et en fonction de votre cas gratuitement, à vous de voir. En un quart d’heure ils pourront vous renseigner ça ne posera pas de soucis. Surtout si vous leur adressez des dossiers par la suite ils n’auront pas perdu au change. Donc n’hésitez pas à vous rapprocher de professionnels pour toute question. 

Vous pouvez retrouver les très bons conseils de Julien sur son blog https://www.immobilier-meuble.fr/.

Merci d’avoir regardé cette vidéo. En complément vous êtes libre de télécharger mon bonus « Victime d’un impayé, la solution simple et efficace ».

N’hésitez pas à aller voir les vidéos de Julien qui sont très très bien faites si vous voulez vous spécialiser sur ce créneau de l’immobilier meublé. Sa chaîne YouTube : https://www.youtube.com/channel/UCfQT65hsa7a42O6_uupdJ8Q.

Merci et au revoir !

Julien Loboda

A bientôt !

 

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