Architecte, il nous dit comment booster notre immobilier [Partie 1/2]

Les meilleurs secrets d’un professionnel de l’immobilier : je discute avec Guillaume, architecte, pour qui l’investissement immobilier n’a AUCUN secret ! [Partie 1/2]

Architecte, il nous dit comment booster notre immobilier [Partie 1/2]

Claire : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo ! C’est Claire du blog Recouvrement Facile.com . Je vous l’avais proposé, c’est chose faite : je suis avec mon ami Guillaume Perros, qui est architecte. J’en profite pour lui poser toutes les questions relatives à l’immobilier, aux chantiers, aux rénovations : il est adorable et très patient donc il va nous expliquer tout ça et nous donner ses conseils !

Merci beaucoup Guillaume d’accepter cette interview. J’espère qu’elle vous apportera énormément, mais j’en suis sûre, il y a des pépites dans cette vidéo ! Alors est-ce que tu peux te présenter pour commencer s’il te plait ?

Guillaume Perros : Oui, alors je suis Guillaume Perros, je suis architecte à Belfort, installé à mon compte depuis 6 ans. On travaille sur des projets de différentes envergures. Ça va de l’extension ou surélévation d’un bâtiment, jusqu’à la conception et réalisation de bâtiments publics.

Claire : Donc tu es prêt à répondre à toutes les questions qu’on se pose ?

Guillaume Perros : Je ferais de mon mieux !

Claire : Parfait ! Alors la première question qu’on peut se poser, c’est pourquoi faire appel à un architecte ? Qu’est-ce que ça peut nous apporter concrètement si on veut rénover un studio, un 2 pièces, 3 pièces ? Est-ce que c’est vraiment un projet qui intéresse un architecte ? Est-ce que ça vaut le coup de contacter un architecte pour ce type de projet ?

Guillaume Perros : Alors oui absolument Claire. C’est quelque chose qui est intéressant. Le fait de passer par un architecte permettra d’optimiser l’organisation spatiale de l’appartement. Ça permettra également de gérer au mieux la structure en cas de modification importante des pièces ou du schéma d’organisation générale du lieu. Dans le cadre d’une copropriété, il peut être demandé par un syndic de copropriété d’avoir une étude d’architecture couplée à une étude de structure, s’il y a une demande de supprimer un mur porteur par rapport aux reprises de charges éventuelles. Donc en effet déjà d’un point de vue conception ce sera intéressant. Mais ça peut également avoir un atout, un intérêt, sur la décoration. Les choix de couleurs sont parfois relativement subtils et ça permet d’éviter certaines fautes de mauvais goût.

Image Neda Andel

Claire : c’est vrai. Et quand vous avez un bel appartement, bien rénové, design ou stylé tout simplement, vous attirez aussi un locataire plus exigeant et qui, on peut le supposer sans problème, a plus de moyens aussi. Donc l’appel à un architecte de ce point de vue-là c’est super.

Guillaume Perros : sur la partie conception absolument. Mais sur la partie chantier, disons qu’un architecte aura déjà un œil impartial sur le chantier, sur la qualité. Donc meilleure maîtrise des coûts, meilleure maîtrise de la qualité et la gestion de la mise en œuvre et des matériaux. Ça respectera forcément le DTU (Document Technique Unifié) qui est une base de mise en œuvre et de respect des réglementations de la construction. Ça permettra également d’avoir des tarifs plus intéressants.

Claire : ah oui, on n’y pense pas forcément mais c’est logique.

Guillaume Perros : avoir des entreprises sérieuses, puisque l’architecte, si on le considère comme client, c’est un client important pour les entreprises, on va avoir les personnes les plus performantes. De s’éviter le risque de tracas d’entreprises défaillantes.

Claire : ça c’est la question d’après. Donc l’architecte c’est aussi un réseau ?

Guillaume Perros : absolument. L’architecte c’est aussi un réseau. C’est de savoir faire travailler des entreprises entre elles, de mieux piloter les différentes phases d’interventions puisqu’on doit faire intervenir une entreprise, suivie d’autres entreprises. La première doit revenir parce que rien ne se fait en une seule phase. On a besoin d’avoir l’intervention de plusieurs corps de métiers. J’assimile toujours un chantier à une chaîne dont chaque entreprise, chaque lot, est un maillon. Et si un maillon est défaillant, c’est toute la chaîne qui est rompue. Et dans ce cas de figure ça va impliquer des problèmes.

Le meilleur moyen de gérer ces problèmes : c’est vrai que s’il y a un architecte pour piloter le chantier, ça permet d’être rassuré parce quelqu’un sera reprendre les commandes. Ça permettra également de rebondir beaucoup plus rapidement sur un choix ou un remplacement d’une entreprise éventuellement. Donc ça, ça se fait via des règles bien particulières dont on pourra débattre. Mais disons qu’on a vraiment un suivi qui est assuré.

Claire : il y a une certaine sérénité en fait.

Guillaume Perros : c’est ça.

Claire : et alors toi par exemple, comment tu choisis les corps de métiers avec lesquels tu travailles ? Ou nous, personne « privée », comment est-ce qu’on peut trouver quelqu’un de fiable pour la rénovation ou pour un chantier en particulier ? Explique-nous comment tu as commencé par exemple.

Guillaume Perros : quand on ouvre une agence, c’est relativement discret de façon générale, en profession libérale on ne fait que très peu de publicité. Il y a généralement des entreprises qui ont poussé la porte du cabinet ou de l’étude pour voir un petit peu ce qu’il en retourne, se présenter. Alors en général il y a tout type d’entreprise qui peut venir se présenter avec des références relatives. Il y a des grands noms, des grandes entreprises sérieuses sur la place, mais on peut également avoir face à nous des entreprises beaucoup moins sérieuses. Ça c’est des fois un petit peu compliqué de trier, de faire le choix. Mais c’est un peu le propre des très jeunes entreprises. Il faut qu’elles fassent leurs preuves. Et il y a des très très bonnes entreprises qui gagnent à être connues et d’autres, on va dire que ça va être un petit peu l’effet inverse.

Et ensuite, le développement du réseau va se faire via un certain nombre de chantiers. Certains pourront se passer plus ou moins bien. C’est toujours le même problème, que l’on retrouvera quoi qu’il arrive. C’est là où l’architecte aura une valeur ajoutée parce qu’il a des moyens pour faire pression sur les entreprises.
On va, dans ce cas de figure aussi, blacklister certaines entreprises en se disant que celles-ci ne sont pas fiables, que ce n’est pas intéressant de travailler avec elles. Elles peuvent plutôt desservir le client mais aussi l’architecte de par son image de marque. On dit toujours « Aux bons artisans les bons outils ». On va dire « Aux bons architectes les bonnes entreprises ». 

Photo UggBoy

Claire : oui c’est aussi toi qui en pâtis sur un chantier, si une entreprise qui ne fait pas le job, c’est sûr.

Guillaume Perros : exactement. Après pour les choix d’une entreprise, c’est quelque chose qui est assez compliqué de façon générale. Si c’est un chantier de petite envergure – il n’y a pas vraiment de petits chantiers, mais de petite envergure – on va partir sur un appel d’offres restreint. C’est-à-dire que l’on va proposer un certain nombre d’entreprises au client, être d’accord qu’on veut bien consulter ces entreprises-là.

Le client peut lui-même demander à ce que l’on consulte des entreprises en particulier, des entreprises avec qui il a pu avoir l’habitude de travailler, des gens de confiance. Et on voit, à l’issu de cette consultation, la qualité des retours, des offres, la façon dont sont structurés les devis, le prix qui est proposé. Et regarder si on a des écarts importants d’une entreprise à l’autre. Certains écarts peuvent attirer l’attention sur un oubli ou alors sur un problème d’incompréhension du projet, soit en plus soit en moins. Ça c’est dans le cadre de projets « petits ».

Sur des projets plus importants, on va avoir des marchés, on va considérer ça comme un appel d’offres ouvert. Il va y avoir une publication par exemple sur des journaux officiels comme « Le Moniteur » où toute entreprise pourra répondre.

Claire : comme rénover un immeuble entier par exemple ?

Guillaume Perros : c’est déjà des gros gros immeubles oui. Mais c’est quelque chose d’envisageable comme cas de figure.

Et après on a un code bien particulier qui est le marché public. On ne va pas s’étendre aujourd’hui dessus, mais là on aura des codes très cadrés. Ça, c’est très règlementé.

Claire : et est-ce que toi par exemple, c’est une question qui me vient, tu as déjà eu quelqu’un qui est venu te voir à l’agence en disant « Voilà, je ne connais pas du tout d’artisan, j’ai tel projet, est-ce que vous pourriez me mettre en relation, mais après je veux faire moi-même le chantier ? », c’est-à-dire qu’il te demande juste tes contacts sans forcément le suivi ?

Guillaume Perros : alors absolument.

Claire : et tu ne te fâches pas dans ces cas-là ?

Guillaume Perros : absolument pas. Aujourd’hui, en tant que professionnels, on a aussi un code de déontologie. On doit aider toujours son client, mais on n’est pas des gens inaccessibles loin de là. Il ne faut pas hésiter à pousser la porte des agences d’architectures ou de prendre un rendez-vous, d’appeler. On reste accessibles ! Et si on peut rendre un service on le rendra.

Claire : et c’est facturé ?

Guillaume Perros : tout dépend le service qui est demandé bien entendu. Si c’est juste un conseil pur et dur, bien entendu on ne le facturera pas. Maintenant s’il y a une démarche de travail qui doit être engagé, il faut voir dans quelle mesure c’est fait, et dans ce cas de figure il y aura proposition d’honoraires par l’architecte. Ça ne va pas chercher bien loin, mais il y aura forcément à un moment ou à un autre une proposition d’honoraire pour une mission.

Claire : ce qui est normal. Tu apportes de la valeur aux gens en leur donnant des entreprises fiables qui bossent bien, il sera très content d’être mis en relation. Ça lui fera gagner du temps et aussi de l’argent. Et alors justement, tu dis qu’il ne faut pas hésiter à pousser la porte, c’est ce que je vous dis souvent pour les avocats et les huissiers, mais ça me fait plaisir d’entendre ça aussi de la part de l’architecte. Dans ce cas on prend contact, ça se passe comment ? C’est facturé ou pas ? Bon tout dépend des questions j’imagine, c’est toujours pareil.

Guillaume Perros : exactement, mais en règle générale, la prise de contact c’est quelque chose qui est gratuit. C’est-à-dire prendre un rendez-vous chez un architecte, une demi-heure ou une heure, il ne faut pas hésiter par rapport à ça.

La seule chose qui est parfois un petit peu mal vue, c’est de prendre un rendez-vous avec un architecte, puis de prendre avec un autre architecte, et encore un autre pour avoir un maximum d’informations. Certains architectes peuvent se sentir agacés par rapport à ça !

Claire : c’est normal. Ça c’est même une question de correction, d’éducation j’ai envie de dire. Moi ça ne me serait pas venu à l’idée mais oui, j’imagine que ça arrive ! 

Et puis il y a aussi ce que tu m’expliquais une fois précédente : c’est que parfois, tu vas sur des chantiers dont tu ne t’occupes pas pour faire un peu le point, les particuliers sont un petit peu perdus, ils voulaient suivre eux-mêmes le chantier et puis ils t’appellent parce qu’ils sont un petit peu dans l’embarras. Là tu peux aussi éventuellement le faire ?

Photo Verviers

Guillaume Perros : oui, dans certains cas de figure, certaines personnes qui voudraient faire de l’auto construction ou gérer eux-mêmes un chantier peuvent se retrouver dans des situations un petit peu délicates avec des abandons de chantier ou un artisan qui ne fait pas un travail qualitatif, et on va dire que s’il commence à être visible par un particulier dont ce n’est pas le métier, qui ne soit pas issu d’un milieu professionnel du bâtiment, on peut vraiment commencer à s’interroger sur la fiabilité d’une entreprise ! C’est vrai que dans ce genre de cas de figure, certains maîtres d’ouvrage n’auront signé qu’un devis sans clause de pénalité, sans clause de retard ou d’absence sur chantier. Et là ça devient délicat de se retourner contre une entreprise défaillante… Donc notre but à ce moment-là, c’est d’accompagner un client qui peut être dans l’embarras et essayer de le guider au mieux sur l’évolution du projet, sur la façon dont il va pouvoir traiter ces désordres.

Claire : pensez-y les investisseurs immobiliers. Vous pouvez très bien faire appel à l’architecte pour quelques heures de consultations, ça vous tirera bien d’affaire. Et bien merci pour cette astuce, ce conseil. C’est logique quand j’y réfléchis mais je n’aurais pas forcément pensé à ça. J’aurais plus pensé à un avocat !

Cliquez ici pour voir la partie 2 de l’interview, avec plein d’autres astuces !

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6 réponses sur “Architecte, il nous dit comment booster notre immobilier [Partie 1/2]”

  1. Merci pour cet interview très instructive . je ne savais pas qu’il y avait possibilité d’avoir des interventions plus ciblée autre que la réalisation et le suivi de l’ensemble du projet (avec un cout assez conséquent)

    1. Bonjour Xavier ! Merci pour ton commentaire. Contente que la vidéo te plaise. Je ne savais pas non plus qu’on pouvait faire appel à un architecte pour des missions « ciblées », je trouve ça super intéressant quand on veut investir dans l’immobilier mais qu’on a un doute sur un point particulier ! Du coup c’est accessible, même aux « budgets serrés ». Je voulais vraiment partager ça avec vous 🙂

  2. Bonjour Guillaume,
    Une question: dans une copropriété, nous envisageons de faire construire un ou deux appartements au dessus des garages puis de les vendre pour pouvoir payer la réfection de la toiture dans quelques années. Mais il reste quelques copropriétaires réticents car c’est une propriété ancienne dans un parc et elles ont peur de dénaturer l’ensemble. Il nous faudrait donc des propositions pour les rassurer mais il nous est impossible d’avoir un budget pour cela pour le moment tant que la décision n’est pas votée (c’est le serpent qui se mord la queue!).
    Qu’aurions-nous comme possibilités pour avoir quelques propositions préalables sans avoir de budget?
    Nous adresser à de jeunes architectes qui réfléchiraient au projet en espérant avoir le contrat ensuite? Nous adresser à une école d’archi qui pourrait le présenter comme un cas collectif ou une épreuve comme un appel d’offre?
    A qui nous adresser?
    Merci d’avance pour tes idées.
    Marie

    1. Bonjour Marie, merci pour ton commentaire. Je transmets à Guillaume, c’est un cas vraiment intéressant ! Effectivement je pense que vous avez tout intérêt à vous adresser à un architecte pour, au moins, avoir son conseil.

  3. Guillaume m’a laissé une réponse pour toi Marie ! Je vous la partage :

    « Bonjour Marie,
    Tournez-vous vers une agence d’architecture, jeune ou moins jeune. Demandez une étude de faisabilité permettant de définir principalement le cahier des charges précis, qui permettra de faire une esquisse et un chiffrage estimatif. Cela permettrait de présenter des documents graphiques à la copropriété et pour vous, d’avoir un chiffrage de l’opération. Cordialement »

    En complément je vous laisse le site de l’ordre des architectes : https://www.architectes.org/

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