Le bail commercial en 4 minutes

Un article qui explique en 4 minutes chrono l’essentiel à connaître sur le sujet. A lire si votre logement du rez-de-chaussée ne vous convient plus en location d’habitation !

C’est un nouveau sujet que je partage avec vous sur le blog, pour savoir si vous êtes aussi intéressés que moi par le bail commercial. Vous pouvez penser que c’est un sujet réservé aux investisseurs expérimentés, mais je ne suis pas d’accord avec vous ! Quand je vois la complexité du bail d’habitation, si vous en maîtrisez les grandes lignes, le bail commercial est à votre portée et pourra vous ouvrir de nouvelles opportunités !

Attention, connaître les règles de location ne vous dispense jamais de vous entourer d’un professionnel : gestionnaire de patrimoine, agent immobilier, huissier de justice, avocat, notaire. Ils doivent être votre principal interlocuteur si vous avez le moindre doute.

La philosophie du bail commercial

Il faut comprendre une chose pour la location commerciale, qui guide toutes les règles de cette matière : c’est de dire que le fonds de commerce d’un magasin, d’une entreprise, d’un restaurant a beaucoup de valeur. La loi veut donc protéger le locataire commercial dans vos murs, car il y exerce son activité, son « gagne-pain ». Il crée de la valeur, pour lui-même et pour les autres (dont l’Etat évidemment mais ça c’est un autre débat 😉 ). Vous comprenez donc qu’il ne doit pas pouvoir être ‘”évincé comme ça”, mais qu’il doit quand-même avoir le droit de partir vers d’autres horizons, sans pour autant vous quitter “dans un mois”. On est en matière commerciale donc les règles sont plus souples qu’en matière d’habitation, le législateur sait bien que c’est un business pour les deux parties. Vous pouvez ajouter des clauses ou des obligations au locataire qui seraient inimaginables en bail d’habitation. L’imagination (et le respect de l’ordre public et des bonnes mœurs) est votre seule limite !

Bail commercial
Photo Bernard Hermant

J’exclue ici le bail dérogatoire et la convention d’occupation précaire. On en reparlera si vous me postez des questions en commentaires ou si j’y trouve une pépite qui pourrait vous intéresser dans l’immobilier.

Pourquoi louer en bail commercial

Si vous êtes propriétaire d’un bien en rez-de-chaussée et que vous avez du mal à le louer par exemple, pourquoi ne pas réfléchir à le donner en location professionnelle ? Commencez par vérifier si le règlement de copropriété ne l’interdit pas. Voici un lien vers un article officiel du service public qui explique la marche à suivre, plus ou moins importante selon les travaux que vous envisagez : cliquez ici pour le lire, c’est rapide. La démarche est plus lourde en Ile de France, en lien avec la pénurie de logements. Un architecte est obligatoire selon la superficie de la surface à rénover / transformer.

Peu importe que le fonds de commerce appartienne à un chef d’entreprise immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. Ce sont les mêmes règles qui s’appliquent au coiffeur, à l’agence immobilière, à l’épicerie fine et à la société de services de ménage et repassage à domicile. Le contrat est signé pour une durée « 3-6-9 », mais qu’est-ce que ça veut vraiment dire ?

La durée du bail commercial

Le locataire peut mettre fin au contrat au bout de 3 ans, 6 ans ou 9 ans (« période triennale ») en adressant au propriétaire un congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou un acte d’huissier, avec un préavis de 6 mois minimum.
Petit exemple pratique de ce calcul : le contrat de location a été signé le 1er octobre 2016. La prochaine échéance (période triennale) c’est le 1er octobre 2019. Le locataire qui souhaite quitter le local doit donc donner congé à son propriétaire au plus tard le 31 mars 2019.

Il y a plusieurs exceptions à ce principe, qu’on rencontre notamment pour les locaux à usage exclusif de bureaux (les parties peuvent décider d’une durée différente dans le cadre d’un bail précaire, d’un bail professionnel ou, si l’usage est destiné à l’habitation et l’activité professionnelle, d’un bail mixte).

Pourquoi délivrer un congé par acte d’huissier plutôt que par LRAR ? Cliquez ici pour le découvrir (ma réponse concerne le bail d’habitation, mais la question est similaire).

Période triennale
Photo Christopher Harris

Passés les 9 ans, le bail est prolongé tacitement. Au-delà de 9 ans, le congé est donné au moins 6 mois à l’avance, pour le dernier jour du trimestre civil.
Petit exemple pratique du calcul du dernier jour du trimestre civil : nous sommes le 20 septembre 2018. Il faut ajouter 6 mois : 20 mars 2019. Donc le congé sera donné pour le 31 mars 2019, dernier jour du trimestre.

Le propriétaire peut mettre fin au contrat de location uniquement par acte d’huissier. Il doit le faire 6 mois à l’avance minimum, pour le terme du bail, ou si on est en tacite prolongation, à tout moment et pour le dernier jour du trimestre civil. Le propriétaire doit invoquer un motif de la loi pour justifier son congé (rappelez-vous, il doit avoir une raison « supérieure » à la préservation du fonds de commerce exploité) : par exemple, construction ou élévation de l’immeuble, travaux de restauration immobilière, affectation à usage d’habitation etc. Vous voyez qu’ici, le propriétaire a un peu plus de liberté qu’en bail d’habitation. Mais cette liberté a un prix : l’indemnité d’éviction. Autrement dit, le propriétaire paye une somme au locataire pour « l’indemniser » du fait qu’il perde le « droit au bail », donc l’emplacement de son fonds de commerce en pratique.

Un sujet aussi brûlant que passionnant

Quand j’étais clerc d’huissier, cette matière me tenait à coeur parce qu’il faut faire extrêmement attention aux délais ! Si un propriétaire (ou pire, un huissier !) manque un délai, le bail continue, donc vous pouvez imaginer l’horreur quand le loyer s’élève à plusieurs milliers d’euros par mois… Autrement dit, le fait de ne pas respecter le délai de préavis ne rend pas le congé nul, mais ses effets sont reportés à la fin de la période suivante (un congé délivré tardivement par le locataire pour le terme d’une période triennale prendra effet à la fin de la période triennale suivante, bim 3 ans de location à payer…) D’ailleurs, je vous prépare un prochain article sur une solution totalement légale à utiliser quand vous, propriétaire, vous loupez le coche de la période triennale ! 

Le bail peut évidemment être « résilié judiciairement », c’est à dire si le locataire commercial ne paye pas son loyer, ses charges, ne respecte pas ses obligations de manière générale (on peut aussi citer le commerçant qui fait de la restauration dans le local alors qu’il était convenu de la vente de vêtements par exemple). Si une clause résolutoire est dans le bail, le propriétaire se rend dans une étude d’huissier de justice proche du bien loué. L’huissier signifiera au locataire indélicat un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Votre locataire a un mois pour vous payer l’arriéré et les frais, sinon le bail est résilié et vous devez aller au tribunal de grande instance pour obtenir une décision d’expulsion.

Si cet article vous a plu, écrivez-moi en commentaires vos questions : je pourrais continuer à vous partager des pépites de ce type de location.

Et vous, comment est-ce que vous exploitez vos biens ? En habitation ? Nue ou meublée ? En commercial, professionnel ? Commentez sous l’article pour que je continue à écrire des articles qui VOUS intéressent !

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