Je vous partage ces astuces tirées de mon expérience de clerc d’huissier de justice, s’il fallait n’en retenir que trois, sur tous les cas difficiles rencontrés par les investisseurs immobiliers.

Astuce n°1 : Communiquer et s’arranger avec le locataire

Quand il est possible de communiquer ! Si vous avez un énergumène de mauvaise foi, passez directement aux astuces n°2 et 3…

Le principe

Toujours laisser UNE chance. C’est un huissier de justice qui m’avait dit ça. Il m’expliquait que si une personne qui doit de l’argent promet à l’huissier de payer à telle date (somme raisonnable et délai raisonnable), il faut lui laisser sa chance plutôt que de saisir sur-le-champs. Par contre, si à la date prévue, le paiement n’est pas fait, la confiance est perdue et les saisies se mettent en place. Parce qu’il ne faut pas oublier que de l’eau a déjà coulé sous les ponts entre le moment où le propriétaire demande une décision de justice, et le moment où celle-ci arrive chez l’huissier.

Comment nous pouvons l’appliquer à l’investissement immobilier

Je vous recommande donc d’appliquer cette méthode “Laisser sa chance – une fois, une seule – dans un délai raisonnable” pour toute difficulté que vous rencontreriez avec votre locataire. Il n’a pas payé la régularisation de charges ? Il tarde à vous fournir un document ? C’est vrai, que celui qui n’a jamais rencontré une difficulté me jette la première pierre. Laissez lui une chance 😉 

En échange, le locataire doit respecter sa parole. S’il vous a promis de régulariser avant le 15 et qu’il n’est pas fiable, ne vous laissez pas balader encore des semaines et passez à l’action. C’est une astuce qui est valable pour tout type de location, mais qui est encore plus vraie pour le bail d’habitation, parce que la durée de la procédure de résiliation du bail d’habitation (jusqu’à l’expulsion) est longue, entre 18 et 24 mois. Cliquez ici pour un schéma récapitulatif de la procédure et des délais en bail d’habitation. Je vous conseille de jeter un œil (même par anticipation) sur mon nouveau livre à ce sujet. Laissez votre adresse email dans le formulaire sous l’article. 

Photo Zachary Shakked

Astuce n°2 : La garantie loyers impayés

Les assurances sont trop chères jusqu’à ce qu’on en ait besoin… Est-ce que cela résonne en vous ? 🙂

Je vous partage mon avis sur la question dans cette courte vidéo.

En résumé, je vous conseille d’en prendre une, aux conditions suivantes : 

  • les critères de l’assurance pour accepter un locataire sont tels que vous vous doutez bien qu’avec ce profil idéal de locataire, vous n’aurez jamais de soucis d’impayés. C’est le comble, c’est le serpent qui se mord la queue… mais l’immobilier présentant un “risque” comme tout business, cette garantie loyers impayés peut vous permettre de mieux dormir certaines nuits.

  • vérifiez que tous les loyers impayés sont pris en charge par votre assurance loyers impayés : une procédure d’expulsion (en bail d’habitation) peut prendre jusqu’à 2 ans. Si votre garantie loyers impayés est limitée à 6 mois par exemple, c’est un trou énorme dans la trésorerie si le locataire reste dans le logement sans régler quoi que ce soit.

  • vérifiez que les frais de procédure (huissier, avocat) et les réparations pour la remise en état sont pris en charge à une hauteur suffisante. Pour vous donner un exemple chiffré concernant les frais, vous pouvez être serein pour une prise en charge jusqu’à 2000 Euros (pour une expulsion) et rajouter autour de 1000 Euros (ça peut être beaucoup moins) pour les frais de saisies (donc ce qui permet directement de retrouver l’argent, si le locataire en a…)

Astuce n°3 : appeler un juriste… pour une question juridique

Tout comme j’appellerais un maçon pour construire un mur ou un médecin pour me soigner, vous n’avez PAS le droit d’hésiter : pour une question juridique, appelez un avocat ou un huissier de justice. Google et Ecosia fournissent de bons résultats de recherche, mais rien ne vaut un humain pour les questions techniques individuelles que nous pouvons rencontrer dans l’immobilier. Ils vous demanderont de passer à leur étude avec vos documents ou de les envoyer par email.

Si la question qui vous taraude est “commune”, en principe, le juriste n’hésitera pas à prendre quelques minutes de son temps pour vous renseigner “sans frais”. Si la question est “difficile”, vous ne devriez pas hésiter à payer le prix d’une consultation juridique. Le droit fait partie intégrante de votre parcours d’investisseur, ne rechignez pas à payer 150 / 200 / 300 euros pour débloquer une situation ou sortir cette question de votre cerveau. (J’enfonce les portes ouvertes, mais si vous avez une énorme situation à soumettre au juriste, il est bien évident que le coût sera supérieur : demandez un devis !)

Vous n’avez toujours pas envie de consulter un juriste ? Suits

À ce propos, connaissez-vous de bons juristes avec lesquels vous avez déjà travaillé ?

Commentez sous l’article (uniquement pour citer les bons juristes, les mauvais s’éliminent tout seul avec le temps…) en indiquant le nom de votre partenaire pour les questions juridiques. Un contact peut rendre un immense service à un collègue investisseur qui passerait ici vous lire ! Et nous avons forcément déjà été aidés grâce à un bon contact qu’on nous a donné. C’est le moment du retour d’ascenseur 😉  je compte sur vous pour commenter juste en-dessous !

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Comment expulser un locataire : techniques pour gagner du temps et de l’argent 

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Aurélien, un demi-million sans impayés 

 

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Cet article participe à l’événement inter-blogueurs “Mes Meilleures Astuces en Immobilier” organisé par une autre Claire ;), celle qui est l’auteur du blog www.investiraufeminin.com. Si vous avez aimé cet article, partagez-le 🙂