Comment expulser un locataire : techniques pour gagner du temps et de l’argent

Dans cet article qui concerne le contrat de location d’habitation principale (loi du 6 juillet 1989 notamment), je vous révèle les meilleures astuces légales et pratiques des propriétaires expérimentés pour perdre le moins de temps et d’argent possible lorsque vous devez expulser un locataire.

Je ne vous ferai pas l’affront d’énumérer les précautions préalables pour éviter d’expulser votre locataire, car si vous êtes en train de lire cet article, c’est que « le mal est fait » : vous avez besoin de solutions efficaces maintenant.

Les voici :

Pour ne pas perdre d’argent et éviter de payer de votre poche les frais d’expulsion :

Prévenir votre garantie loyers impayés. C’est maintenant que vous pouvez vous féliciter d’y avoir souscrit. Prévenez l’assurance par téléphone ET par lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour “prendre date”.

– Assurez-vous qu’ils aient votre RIB pour vous verser l’équivalent des loyers qui ne rentrent plus et demandez-leur jusqu’à quand ils vous seront versés. AN-TI-CI-PEZ !

– Demandez-leur comment se passe la prise en charge des frais d’huissier et d’avocat (ce dernier n’est pas obligatoire mais, s’il est compris dans la prise en charge de votre garantie, autant en solliciter un).

Pour la protection juridique, faites de même concernant les frais de la procédure d’expulsion.

Pour garder une rentabilité locative positive malgré la procédure d’expulsion :

Si vous n’avez pas pris la peine de souscrire une garantie loyers impayés, interrogez votre banquier pour savoir si les échéances du prêt immobilier peuvent être suspendues pendant quelques mois. Cela peut paraître fou, mais qui ne demande rien n’a rien. J’ai déjà entendu que cette demande de suspension avait été acceptée à cause de travaux qui ont duré plus longtemps que prévu ! S’il n’y a pas d’argent qui rentre et s’il n’y a pas d’argent qui sort, l’équilibre est maintenu quelques mois et vous permet d’anticiper en mettant de l’argent de côté, pour ne pas être en défaillance de remboursement de prêt lorsque le paiement reprendra. Peut-être que d’ici là, le locataire sera parti et que vous aurez pu relouer. Mieux vaut cette solution que des mensualités de prêt impayées, non ?

locatairePhoto David Sykes

Pour ne pas payer des frais d’huissier pour rien et récupérer votre bien plus vite :

Toujours tenir informé l’huissier par écrit (mail) : vous apprenez par des voisins que le locataire a déménagé, ou toute autre information utile, communiquez-la immédiatement !

Exemple typique : si le locataire, par miracle, vous met la clé dans la boîte aux lettres, il faut en informer l’huissier pour qu’il ne casse pas la porte du logement, qu’il stoppe la procédure d’expulsion après reprise (et donc stopper ses frais), qu’il prévienne les services de la Préfecture etc. Sinon, vous aurez des frais inutiles à votre charge, pour rien : ce serait trop bête ! N’oubliez pas, quand vous aurez compris que l’huissier est votre allié, vous passerez une étape supérieure vers le succès.

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Pour gagner du temps dès le début de la procédure :

Le choix de l’assignation

[Si vous confiez votre dossier à un avocat, vous pouvez aller directement à l’astuce suivante].

Soit vous assignez votre locataire « au fond », sans passer par la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail qui laisse 2 mois au locataire pour régler (délai pendant lequel vous n’avez pas à saisir le juge pour l’impayé), soit vous lui faites signifier par huissier ce fameux commandement pour ensuite l’assigner « en référé ». Avantages et inconvénients de ces solutions :

Assignation au fond

pas de délai de 2 mois lié à la signification du commandement visant la clause résolutoire et économie de ces frais,
– décision « définitive » (contrairement au référé qui vous donne une décision par définition provisoire),
– mais cela laisse une liberté au juge de prononcer ou non la résiliation du contrat de location. Si le juge estime qu’un impayé de 500 Euros ne justifie pas de résilier le bail, il peut parfaitement rejeter votre demande…
délai plus important qu’en référé pour que votre affaire soit jugée en cas d’appel.

Assignation en référé

délai de 2 mois du commandement visant la clause résolutoire,
– en cas de contestation sérieuse, elle n’est pas appropriée,
– la décision est dite « provisoire » et une décision au fond pourra s’y substituer (mais je ne l’ai jamais vu en pratique)
– le juge est tenu de constater que la clause résolutoire a joué, autrement dit il n’a pas cette liberté de résilier le bail car il est tenu par le jeu de cette clause qui résilie ou met fin au bail.

En cas de doute…

Si vous n’êtes pas sûr de vous, comme à chaque fois, je vous invite vraiment à consulter un avocat qui pourra vérifier le cas le plus adapté à votre situation particulière. Décrochez votre téléphone, bougez-vous ! Je vous invite également à lire cet article sur le sujet. Voici un autre article écrit par un avocat justement, qui vous parle aussi des pratiques (le renvoi d’une audience à l’autre, le délibéré qui rajoute un délai supplémentaire pour obtenir la décision etc.) Osez passer du côté des meilleurs et lisez les écrits des pros qui prennent la peine de partager leur précieux savoir !

Le choix d’une date d’audience « optimale »

En assignation au fond, comme en référé, il vous faudra toujours respecter le délai de deux mois entre la notification de l’assignation à la Préfecture (aujourd’hui réalisée de façon dématérialisée par l’huissier de justice chargé de signifier l’assignation) et la date de l’audience.

Ainsi, en référé, selon le tribunal concerné (celui où se situe votre immeuble – en cas de doute, vérifiez immédiatement en cliquant ici), il peut y avoir des délais plus longs… Anticipez cet obstacle et prenez d’ores et déjà une date qui tienne compte du délai de 2 mois du commandement (+ 2 semaines le temps que l’huissier fasse le nécessaire) ET du délai de 2 mois indiqué en début de ce paragraphe. Comment prendre date ? En téléphonant au greffier du tribunal d’instance où aura lieu l’audience, et en lui demandant une date d’audience (il vous demandera si c’est « au fond » ou « en référé ») et il notera votre nom et le nom du locataire. Vous indiquerez cette date à l’avocat à qui vous confiez la rédaction de l’assignation par exemple. Si un avocat s’occupe de tout votre dossier de A à Z, je vous le répète, passez à l’étape suivante. 

Attention, n’oubliez pas de transmettre cette assignation au tribunal au moins 8 jours avant la date de l’audience, sous peine de voir votre procédure tomber à l’eau (caducité que le juge doit constater d’office selon l’article 839 du Code de procédure civile…)

Loyer impayéPhoto Marcio Cabral de Moura

Pour gagner du temps auprès de l’huissier :

Une fois la décision de justice obtenue, demandez par écrit à l’huissier de justice de la signifier en même temps que le commandement de quitter les lieux. Demandez à l’huissier de vous donner la date de cet acte. Pendant le délai de deux mois laissé au locataire pour quitter votre bien, essayez de vous renseigner régulièrement sur la situation du locataire (et légalement, ne me dites surtout pas que vous avez utilisé votre double pour rentrer chez le locataire, c’est interdit ! J’en parle dans cette vidéo, c’est un comportement à proscrire si vous voulez garder un casier judiciaire vierge et ne pas y laisser votre argent pour l’amende !)

Si en vous renseignant, vous apprenez avec certitude que votre locataire est parti (il faut des éléments factuels précis à communiquer à l’huissier), une reprise du logement pourra être envisagée avant l’écoulement de ce délai, comme le permet l’article L.451-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Vous comprenez ici encore l’intérêt de rester en contact avec l’huissier ! 

Deux mois après ce délai, l’huissier de justice doit à nouveau se rendre sur place et vérifier la présence du locataire ou non et, dans ce dernier cas, requérir le concours de la force publique. Le préfet a deux mois pour l’accorder ou non. 

N’hésitez pas à envoyer un mail à l’huissier pour lui demander de vous informer quand il aura requis le concours de la force publique, dans le cas où le locataire n’est toujours pas parti. Comment compter ce délai de deux mois ? Exemple : signification de la décision avec commandement de quitter les lieux le 2 avril, vous rajoutez 2 mois, le locataire doit quitter au plus tard le 2 juin.

Pour faciliter le travail aux services de la Préfecture et peut-être gagner quelques jours sur la procédure d’expulsion : 

Je vous recommande d’écrire une lettre aux services de la préfecture relatant la situation de votre locataire : est-il seul, en couple, en famille ? Combien a-t-il d’enfants à charge et de quel âge ? A-t-il des animaux dans le logement ? Quel est le montant actualisé de la dette ? Est-ce qu’il paye une partie de la dette tous les mois pour rattraper le retard ou non, est-ce qu’il paye le loyer en cours ou non, est-ce qu’il travaille ? A votre connaissance, quel est le montant de ses ressources (dont il a du vous justifier en début de bail) ? La caution (ses parents, son frère, sa soeur…) paye-t-elle ? Envoyez ce courrier en lettre suivie. Il complétera l’enquête sociale des agents de la préfecture et fera peut-être gagner du temps.

Photo Jabiz Ficova

Anticiper l’hypothèse où le locataire a laissé des meubles dans le logement

Le jour de l’expulsion (date qui n’a pas à vous être communiquée avant qu’elle soit réalisée), l’huissier doit vérifier si le locataire a encore des meubles dans le logement.

Si vous louez un logement meublé ou un local commercial avec du mobilier

Transmettez à l’huissier, avant l’expulsion, la liste des meubles loués dans le contrat de location.

Si vous louez un logement nu

Réfléchissez si vous préférez que les meubles du locataire soient laissés dans le logement ou déménagés ailleurs (dans un garage, dans un garde-meubles). Faites un calcul de rentabilité : est-ce que vous y perdez moins en rafraîchissant et en relouant immédiatement le logement tout en payant des déménageurs et un garde-meuble, ou en laissant les meubles dans le logement le temps d’obtenir une décision (rendue par le juge de l’exécution) vous autorisant à vous en débarrasser ?

Attention, les meubles sont sous votre responsabilité et ne doivent pas être détruits avant que la nouvelle décision de justice ne l’autorise. Renseignez-vous auprès de l’huissier de justice pour connaître la date à laquelle vous pourrez vous débarrasser des meubles. Quel est le délai constaté en pratique habituellement ? Cela pourra vous aider dans votre décision.

Enfin, si vous vous présentez en personne à l’audience du juge de l’exécution qui décidera du sort de ces meubles abandonnés par l’ancien locataire, veillez à avoir sur vous une copie de la décision autorisant l’expulsion, une copie du procès-verbal d’expulsion et de sa signification. J’ai eu un cas où le propriétaire a vu son affaire renvoyée à 6 mois pour ce motif… Sans commentaire !

Laissez votre numéro à l’huissier…

Le temps, c’est de l’argent : la loi et la pratique ne vous permettent pas d’être sur place lors de l’expulsion ni de connaître la date à l’avance. Demandez à l’huissier de noter votre numéro de téléphone sur la pochette du dossier qu’il a à l’étude, pour qu’il vous téléphone dès que l’expulsion est terminée et que la serrure a été changée, pour vous puissiez reprendre possession de votre bien rapidement (sous réserve de la question des meubles évoquée ci-dessus).

Photo Sylva K. Ficova

Anticipez d’éventuels dégâts dans le logement

Si vous craignez que le logement ne soit pas en état d’être rapidement reloué, renseignez-vous auprès de votre assurance pour savoir si elle peut prendre en charge la réparation des dégâts. J’ai déjà eu connaissance de réponses négatives de l’assurance. Dans ce cas, pensez à vous adresser à l’assurance du locataire (il doit vous justifier de l’attestation d’assurance une fois par an, donc vous avez ses coordonnées !).

L’assurance a souvent besoin d’un constat d’huissier pour prouver le « sinistre » (demandez bien à l’assurance si elle payera également ce constat qu’elle exige… Parfois on pense que cela coule de source et on se retrouve avec des surprises !) Bref, calculez vos coûts et choisissez l’option la plus avantageuse pour vous, propriétaire investisseur. Si un constat doit être fait, demandez à l’huissier de justice (avant l’expulsion) s’il peut vous réaliser un constat ou état des lieux lors de l’expulsion (attention, s’il y a des meubles c’est plus compliqué évidemment, mais pas impossible…) Ces frais s’ajoutent bien sûr à la facture de l’huissier de justice qui vous sera transmise (ou à votre assureur).

Bonus : comment bien choisir son serrurier

L’huissier de justice travaille avec un serrurier professionnel aguerri, qui ne casse pas les portes et les serrures si une autre solution est possible. Comme le serrurier de l’huissier est requis en général pour la matinée ou pour la journée entière, le tarif (à votre charge ou à la charge de l’assureur dans un premier temps vu que vous devrez payer cette facture, puis à la charge du débiteur lors du recouvrement) est souvent plus intéressant que si vous faisiez appel à un autre serrurier, qui se déplacerait alors pour une seule intervention.

Si néanmoins vous tenez à prendre votre serrurier habituel, au lieu du serrurier de l’huissier, téléphonez à l’huissier de justice pour le prévenir mais je ne pense pas que ce choix soit dans votre intérêt. Faites confiance au serrurier collaborateur habituel de l’huissier de justice !

Et vous, quelle astuce pourriez-vous partager pour aider les propriétaires qui sont seuls face à l’expulsion du locataire ? Laissez-la en commentaire !

Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :  Combien vous coûte un congé par huissier (bail d'habitation) ? Plutôt 100 Euros ou 1000 Euros ?

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3 réponses sur “Comment expulser un locataire : techniques pour gagner du temps et de l’argent”

  1. Bonjour Dely,
    Vu votre situation et l’urgence, je vous conseille de prendre rendez-vous avec un avocat, avec tous les papiers de cette procédure (contrat de location, échanges écrits de mails, de courriers…). Vous pouvez également téléphoner au tribunal de grande instance (soit le plus proche de chez vous, soit le plus proche du logement loué) pour demander à rencontrer un avocat lors d’une permanence gratuite. Vous cliquez ici puis sur « Tribunaux » pour connaître les coordonnées selon la ville qui vous intéresse : https://www.justice.fr/. Peut-être également demander au tribunal si le CDAD (conseil départemental de l’accès au droit) http://www.annuaires.justice.gouv.fr/annuaires-12162/conseils-departementaux-dacces-au-droit-21771.html pourrait vous recevoir (c’est gratuit). Il y a également l’ADIL (agence départementale d’information sur le logement) https://www.anil.org/ qui pourrait vous orienter dans cette situation. Surtout, ne restez pas seule face à cette situation, entourez-vous de personnes qui connaissent le droit !

  2. Je vous en prie, c’est avec plaisir !
    Si d’autres personnes rencontrent ce souci, pourriez-vous nous dire (en commentaire sous cet article) quel conseil il vous a donné et comment vous aurez finalement résolu tout cela ? Merci d’avance pour les lecteurs !

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